BEMÆRK: artiklen vedrører dom afsagt i 2016.
Højesteret giver udlejer medhold i principiel dom vedrørende orienteringspligten i boligreguleringslovens § 5, stk. 4
Når en udlejer første gang vil udleje et lejemål i en ejendom efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, så har udlejer pligt til at orientere lejerne herom.
Det fremgår af boligreguleringslovens § 5, stk. 4 (tidligere stk. 3), at en udlejer i den situation skal orientere lejerne eller beboerrepræsentationen, om disses mulighed for at indbringe en sag for huslejenævnet vedrørende manglende vedligeholdelse af ejendommen.
Orienteringspligten trådte i kraft 1. januar 2001, hvorimod reglen om udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål (hvor lejen kan fastsættes til det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt leje) trådte i kraft 4½ år tidligere, nemlig den 1. juli 1996.
Mange udlejere var i de første år efter 1. januar 2001 således ikke opmærksomme på, at reglen om orienteringspligt fandtes, og reglen blev derfor ofte ikke overholdt. En del udlejere har også oplevet, at det kan være svært eller umuligt at dokumentere, at orienteringspligten er overholdt, når der er tale om forbedringer, der er udført for 10 – 15 år siden af en tidligere ejer af ejendommen.
I flere sager har lejere af gennemgribende forbedrede lejemål gjort gældende, at udlejer skulle dokumentere, at orienteringspligten var overholdt i forbindelse med første udlejning, selvom den nuværende/klagende lejer ikke var første lejer af lejemålet efter, at det var blevet gennemgribende forbedret.
Der er flere lejere, der har fået medhold i sådanne sager, og konsekvensen har været, at udlejer har måttet anerkende, at lejen ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men derimod skulle fastsættes efter § 5, stk. 1, dvs. efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det vil som altovervejende hovedregel medføre en (betydelig) lejenedsættelse.
Højesteret har nu haft anledning til at tage stilling til, om en udlejers manglende orientering af lejerne eller beboerrepræsentation – eller manglende dokumentation herfor – forud for første udlejning efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, alene kan medføre, at lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ved den første udlejning er ugyldig, eller om den manglende orientering også kan medføre, at lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger af det samme lejemål er ugyldig.
Højesteret kom med dommerstemmerne 3 – 2 frem til, at det ikke med tilstrækkelig sikkerhed kan fastslås, at ugyldighedsvirkningen af, at udlejer ikke forud for den første udlejning med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 har opfyldt sin orienteringspligt, kan udstrækkes til også at omfatte lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger af det pågældende lejemål.
Dermed følger Højesteret også det grundlæggende princip, at ugyldighed kræver sikker hjemmel.
