Skatter og afgifter i erhvervsleje: I denne artikel ser vi nærmere på hvilke muligheder udlejer af erhvervslejemål har for at overvælte disse udgifter på lejer. Det gælder både i det tilfælde, hvor skatter og afgifter er en del af lejen, og i det tilfælde, hvor lejer betaler skatter og afgifter udover lejen, dvs. typisk via et drifts- eller ejendomsregnskab.
Det nye ejendomsvurderingssystem
Det nye ejendomsvurderingssystem har erstattet det gamle stagnerede ejendomsvurderingssystem, som siden 2013 har videreført ejendomsvurderingerne fra 2011. Det nye ejendomsvurderingssystem har bl.a. til formål at sikre, at ejendomsvurderingerne så vidt muligt afspejler den forventelige handelsværdi af ejendommen ved en kontant handel.
Ved ejendomsvurderingen fastlægges dels en selvstændig ejendomsværdi og dels en selvstændig grundværdi, hvor sidstnævnte fastlægges ud fra en relativt kompliceret modelberegning, der tager højde for den i økonomisk henseende bedst mulige anvendelse og udnyttelse af grunden – uanset om grunden faktisk benyttes sådan.
Forskellen på grundværdi og ejendomsværdi er, at grundværdien er værdien af selve grunden, mens ejendomsværdien er den samlede værdi af både grunden og eventuelle bygninger på ejendommen. Satsen for ejendomsværdiskatten er ens i hele landet, mens skattesatsen for grundskyld varierer kommunerne imellem.
Boligskatten består for boligejere af ejendomsværdiskat og grundskyld, mens ejere af erhvervsejendomme alene betaler grundskyld og i visse tilfælde dækningsafgift. Sidstnævnte kan betegnes som en særskat, der pålægges nogle erhvervsejendomme i visse kommuner.
Siden 2022 har ejere af erhvervsejendomme betalt grundskyld og eventuel dækningsafgift af en foreløbig ejendomsvurdering.
De foreløbige ejendomsvurderinger er i sagens natur ikke endelige, og grundskylden og den eventuelle dækningsafgift vil blive genberegnet og efterreguleret, når de endelige vurderinger foreligger. De endelige ejendomsvurderinger er forsinkede, men den første omgang af endelige ejendomsvurderinger forventes på nuværende tidspunkt at være færdige i efteråret 2025 dog med risiko for yderligere forsinkelse. Dernæst vil Vurderingsstyrelsen løbende i 2026 og 2027 udsende endelige ejendomsvurderinger for de efterfølgende år, således at der fra 2028 ikke længere er behov for foreløbige vurderinger. Det vides dog ikke, om tidsplanen kan overholdes.
Genberegningen og efterreguleringen af grundskyld og dækningsafgift vil således ske med tilbagevirkende kraft fra 2022 og frem, og der foretages en automatisk regulering i både opad- og nedadgående retning. Det indebærer, at man som udlejer af en erhvervsejendom bærer den økonomiske risiko for, om man har betalt for lidt i skat i henhold til de foreløbige ejendomsvurderinger, i forhold til hvad man var forpligtet til i henhold til de endelige ejendomsvurderinger. Med andre ord, risikerer man som udlejer af en erhvervsejendom at skulle betale et yderligere beløb i grundskyld og eventuel dækningsafgift i tiden fra 2022 og frem, og det opnås der først klarhed om fra efteråret 2025.
Udlejers retsstilling ved en ændring i skatter og afgifter i erhvervslejemål
Udgangspunktet i erhvervslejeloven, hvis udlejer og lejer ikke aftaler andet, er, at de skatter og afgifter, der påhviler ejendommen, er en del af lejen, som lejer betaler til udlejer.
Skatter og afgifter er en del af lejen
Hvis ejendommens skatter og afgifter forøges, kan udlejer forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, som skatten eller afgiften vedrører. Det gælder, selvom lejer og udlejer har aftalt, at lejemålet er uopsigeligt, jf. erhvervslejelovens §§ 10-11.
Sker det i stedet at ejendommens skatter og afgifter nedsættes eller bortfalder, så er udlejer forpligtet til at foretage en tilsvarende nedsættelse af lejen med virkning fra nedsættelsestidspunktet. Udlejer skal give lejer skriftlig meddelelse om nedsættelsen senest seks uger efter, at meddelelsen om skatte- eller afgiftsnedsættelsen er kommet frem til udlejer, jf. erhvervslejelovens § 12.
For at konstatere, om der er grundlag for at varsle en lejeforhøjelse eller nedsætte lejen, skal udlejer vide, hvilke skatter og afgifter der er indeholdt i lejen.
I lejekontrakten kan dette fremgå, dvs. hvilken dato der skal tages udgangspunkt i ved regulering af fremtidige skatte- og afgiftsændringer efter erhvervslejelovens §§ 10-12, men er det ikke tilfældet, så vil den størrelse af skatter og afgifter, som påhvilede ejendommen ved lejeforholdets begyndelse, og som var meddelt udlejer ved lejekontraktens indgåelse, blive lagt til grund, jf. erhvervslejelovens § 5, stk. 4.
Erhvervslejelovens §§ 10-12 er fravigelige, og det kan derfor frit aftales mellem parterne, at regulering af skatter og afgifter i erhvervslejemål skal ske på en anden måde, eller at skatter og afgifter ikke skal være en del af lejen, men fx opkræves ud over lejen, jf. nedenfor.
Skatter og afgifter ud over lejen
Som anført, kan udlejer og lejer aftale, at skatter og afgifter betales ud over lejen.
I dette tilfælde skal udlejer iagttage det såkaldte specifikationskrav, da dette også gælder for skatter og afgifter. Specifikationskravet, som ikke kan fraviges til skade for lejer, følger af erhvervslejelovens § 5, stk. 2 og 3, og det er gældende for lejeaftaler indgået den 1. januar 1992 eller senere.
Specifikationskravet indebærer, at det specificeret og udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen (enten i lejekontrakten eller i et bilag til lejekontrakten), hvilke udgifter lejer ud over lejen skal betale til udlejer, ligesom den anslåede størrelse af den enkelte udgift, som lejer skal betale i lejeforholdet, skal være angivet (bestemmelsen er en art ”prisoplysning”, så lejer kan udregne, hvad den samlede lejemålsudgift er). Udlejer skal efter bedste evne anslå størrelsen af udgiften (man taler sædvanligvis om ”bedste mands bedste bud”).
Hvis lejekontrakten ikke indeholder disse oplysninger, kan udlejeren som udgangspunkt ikke opkræve de pågældende udgifter, fx skatter og afgifter, medmindre manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling, fx hvis lejer tidligere har været ejer af ejendommen, eller lejer allerede har andre lokaler i ejendommen, og således har kendskab til størrelsen af de skatter og afgifter, der er anført i lejekontrakten.
Når skatter og afgifter i erhvervslejemål opkræves udover lejen, skal udlejer ikke varsle en lejeforhøjelse for at opkræve udgiften af lejer. Udlejer vil i stedet kræve udgiften betalt/refunderet af lejer, hvilket typisk sker over et drifts-/ejendomsregnskab for ejendommen.
Varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse
Hvis skatter og afgifter udgør en del af lejen, jf. ovenfor pkt. 2.1, og udlejer varsler lejeforhøjelse som følge af forøgede ejendomsskatter, skal dette ske i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens §§ 10-11.
Disse regler indebærer, at lejeforhøjelsen fordeles på lejerne i ejendommen på de lejemål, som skatterne og afgifterne vedrører og i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, den leje, der svarer til markedslejen. Udlejer skal i den forbindelse være opmærksom på, om der på ejendommen også er boliglejemål, idet lejelovens regler, her bl.a. lejelovens § 46 og evt. reglerne om omkostningsbestemt leje, i så fald også skal iagttages, hvilket kan komplicere udarbejdelsen af varslingsskrivelsen. Lejelovens regler gennemgås ikke nærmere her.
Kravet om lejeforhøjelse skal overholde erhvervslejelovens formkrav, dvs. krav om skriftlighed, en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejers adgang til at gøre begrundet indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Lejeforhøjelsen kan gennemføres med tre måneders varsel, men kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor skatten eller afgiften er pålagt ejendommen, hvis udlejer fremsætter kravet om lejeforhøjelse senest 5 måneder efter dette tidspunkt, jf. erhvervslejelovens § 10, stk. 4.
Da erhvervslejelovens §§ 10-12 er fravigelige kan parterne aftale, at fx en varsling af en lejeforhøjelse skal ske på anden vis, evt. at lejeforhøjelsen fordeles i forhold til areal (hvilket ofte ses).
Skatte- og afgiftsforhøjelse eller -nedsættelse med tilbagevirkende kraft
Da de endelige ejendomsvurderinger for perioden fra 2022 og frem først forventes at foreligge fra efteråret 2025, giver det anledning til overvejelser om, hvilken betydning det får i lejeforhold, hvor lejer skal betale en andel af ejendommens skatter som en del af lejen eller ud over lejen.
Såfremt de endelige ejendomsvurderinger medfører, at udlejer efteropkræves skatter og skatter bagud i tid, vil udlejer have en oplagt interesse i at kunne kræve en lejeforhøjelse/refusion overfor lejer, så udlejer ikke selv skal afholde denne merudgift. Det vil de facto sige, at udlejer vil kræve en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft med virkning fra det tidspunkt, hvor udgiften pålægges ejendommen.
Såfremt lejer betaler skatter og afgifter som en del af lejen, vil en sådan lejeforhøjelse dog umiddelbart være i strid med erhvervslejelovens § 10, stk. 4, idet dette tidspunkt/disse tidspunkter vil være mere end 5 måneder før tidspunktet for kravet om lejeforhøjelsens fremsættelse, hvilket kan illustreres ved følgende eksempel:
Den endelige ejendomsvurdering vedrørende 2023 medfører, at udlejer opkræves yderligere 100.000 kr. i grundskyld. De yderligere 100.000 kr. i grundskyld pålægges ejendommen pr. 1. januar 2023. Dette bliver meddelt udlejer den 28. marts 2026. Udlejer vil nu varsle en lejeforhøjelse overfor lejer, men som følge af erhvervslejelovens § 10, stk. 4, kan der ikke varsles med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, dvs. den 1. januar 2023, idet kravet om lejeforhøjelse så skulle være fremsat senest 5 måneder efter dette tidspunkt, dvs. senest den 31. maj 2023.
Dette medfører en risiko for, at udlejer muligvis selv må bære efterbetalingskravet, fordi der er betalt for lidt i skat i henhold til de foreløbige ejendomsvurderinger, men det er ikke noget, der umiddelbart ses at være taget stilling til, heller ikke i lovgivningen.
Udlejer kan varsle lejen op ”på niveau” i overensstemmelse de nye skatter og afgifter, men er muligvis, jf. det ovenfor anførte, begrænset til at kræve lejeforhøjelse med 5 måneders tilbagevirkende kraft, når de endelige ejendomsvurderinger foreligger, forudsat at en del af lejeforhøjelsen varsles indenfor 5-måneders perioden i erhvervslejelovens § 10, stk. 4. Dette kan illustreres ved følgende eksempel:
Hvis udlejer den 28. marts 2026 modtager meddelelse om, at der både pr. 1. januar 2025 og 1. januar 2026 pålægges ejendommen yderligere 100.000 kr. i grundskyld, så kan udlejer nå at varsle en lejeforhøjelse vedrørende de 100.000 kr. i grundskyld, der pålægges ejendommen pr. 1. januar 2026, med virkning fra den 1. januar 2026. Vedrørende de 100.000 kr. i grundskyld, der pålægges ejendommen pr. 1. januar 2025, kan udlejer ikke varsle en lejeforhøjelse med virkning fra den 1. januar 2025, men må varsle lejeforhøjelsen med 3 måneders varsel fra varslingen er kommet frem til lejer og til en betalingstermin, før lejeforhøjelsen træder i kraft.
Det ovenfor anførte om, at udlejer muligvis ikke kan varsle en lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft udover 5-måneders perioden, følger umiddelbart af det ministersvar, der blev afgivet den 12. april 2022 (besvarelse af spørgsmål 227 alm. del stillet af udvalget den 15. marts 2022 efter ønske fra Mona Juul (KF)) vedrørende dækningsafgift, hvor Erhvervsstyrelsen netop udtalte sig om muligheden for at varsle en ændring af dækningsafgiften med tilbagevirkende kraft:
”Det er Erhvervsstyrelsens vurdering, at erhvervslejelovens § 10, stk. 4 ikke hjemler udligning af lejeforhøjelser mere end 5 måneder tilbage i tid. Udgifter og besparelser, for perioden udover den 5. måned, vedrører udlejer, medmindre andet er aftalt i erhvervslejekontrakten…
…Det er oplyst, at beregning af ny dækningsafgift vil foreligge antageligt i 2024-2025 og vil få virkning 3-4 år tilbage. Lejeforhøjelsen kan kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Da fristen på 5 måneder er overskredet, vil det være i strid med erhvervslejelovens § 10, stk. 4, at opkræve forhøjelsen med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen.
Træffes afgørelsen om ændring af dækningsafgift så sent, at udlejer forhindres i rettidigt at varsle regulering af lejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 10, stk. 4, vil udlejer blive afskåret fra at lejeregulere med tilbagevirkende kraft ud over den 5. måned. Udgifter til stigning i dækningsbidraget udover den 5. måned skal da afholdes af udlejer…
…Det vil derfor være nødvendigt med en ændring af erhvervslejeloven, hvis udlejeren skal kunne forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse 3-4 år tilbage i tid som følge af en ændring af dækningsafgiften.”
[ovenstående er uddrag fra ministersvaret]
Da erhvervslejelovens § 10, stk. 4, ikke har betydning vedrørende lejenedsættelser, og erhvervslejelovens § 12 hjemler, at udlejer med virkning fra nedsættelsestidspunktet skal foretage en lejenedsættelse, hvis skatter og afgifter nedsættes eller bortfalder, så vil det formentlig medføre, at udlejer skal nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft uden begrænsning bagud i tid i overensstemmelse med de endelige ejendomsvurderinger.
Kontakt os for en uforpligtende drøftelseForbehold for efteropkrævning i drifts-/ejendomsregnskabet
Hvis parterne har aftalt, at lejer opkræves skatter og afgifter udover lejen, kan udlejer muligvis kræve udgifterne efterreguleret og opkrævet overfor lejer med tilbagevirkende kraft uden begrænsninger bagud i tid, idet udlejer ikke skal iagttage erhvervslejelovens § 10, stk. 4. Opkrævningen følger her et refusionsprincip.
Det anbefales dog – for en sikkerheds skyld – at udlejer tager et forbehold i sine drifts-/ejendomsregnskabet for at foretage efterregulering og efteropkrævning med tilbagevirkende kraft og samtidig gør lejer opmærksom på, at opkrævningen af skatter og afgifter alene er foreløbig. Dette som følge af, at drifts-/ejendomsregnskabet er baseret på foreløbige og ikke endelige ejendomsvurderinger.
Umiddelbart bør det dog ikke være afgørende for retsstillingen mellem parterne, om udlejer har taget et sådant forbehold, da det følger af lejekontrakten, at lejer skal betale en andel af ejendommens skatter og afgifter.
Hvis de endelige ejendomsvurderinger medfører, at udlejer skal have tilbagebetalt skatter og afgifter, vil udlejer umiddelbart være forpligtet til at tilbagebetale disse beløb til lejer, som tidligere ud over lejen har refunderet udlejers (for høje) udgifter vedrørende skatter og afgifter. Tilbagebetalingen til lejer skal formentlig også indeholde de renter, som udlejer har modtaget fra staten i forbindelse med tilbagebetalingen af skatter og afgifter.
Som følge af det anførte ovenfor og uanset om skatter og afgifter er en del af lejen eller opkræves udover lejen, giver det mening, at få retsstillingen reguleret i parternes lejeaftale, når der indgås en ny lejekontrakt.
Parterne kan fx indgå aftale om, at der kan efterreguleres og efteropkræves eller tilbagebetales skatter og afgifter med tilbagevirkende kraft, også udover 5-måneders perioden i erhvervslejelovens § 10, stk. 4, hvis skatter og afgifter er en del af lejen.
Udlejer kan også i igangværende lejeforhold forsøge at indgå en sådan aftale med lejer, som kræver lejers accept. Udlejer skal dog her være opmærksom på lejers måske manglende incitament til at indgå en sådan aftale.
Forholdet til fraflyttede lejere
Hvis en lejer fraflytter lejemålet, før de endelige ejendomsvurderinger/skatteopkrævninger foreligger, er det tvivlsomt, om udlejer eller lejer efterfølgende kan fremsætte krav på hhv. efterregulering og efteropkrævning eller krav om tilbagebetaling.
Dette er nok ikke muligt for udlejer, hvis skatter og afgifter har været betalt som en del af lejen, jf. det anførte ovenfor dog muligvis med undtagelse af en eventuel varsling indenfor 5-måneders perioden i erhvervslejelovens § 10, stk. 4, men en lejer kan formentlig kræve lejen nedsat med tilbagevirkende kraft i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 12.
Det anbefales dog under alle omstændigheder – særligt hvis lejer tidligere er opkrævet skatter og afgifter ud over lejen – at udlejer tager forbehold i flytteopgørelsen for at efteropkræve skatter og afgifter, når der er kendskab til de endelige ejendomsvurderinger.
Udgangspunktet, når skatter og afgifter har været opkrævet ud over lejen, må dog umiddelbart være – hvilket der dog ikke ses at være taget stilling til, herunder i lovgivningen – at udlejer kan efteropkræve skatter og afgifter overfor også en fraflyttet lejer, når det udtrykkeligt fremgår af flytteopgørelsen, at den er foreløbig, og at der kan forekomme efterregulering af skatter og afgifter som følge af de endelige ejendomsvurderinger.
Dette er således i overensstemmelse med, hvad der gælder angående forbrugs- og driftsregnskaber, når lejer fraflytter i et igangværende regnskabsår, hvor den endelige fordeling af forbrugs- og driftsudgifter er ukendt på fraflytningstidspunktet.
Udlejer kan forsøge at indgå en egentlig fraflytningsaftale med lejer, som regulerer retstillingen mellem parterne, når der er kendskab til størrelsen på de endelige skatter og afgifter, fx at lejer har krav på at få tilbagebetaling, og at udlejer har krav på at efteropkræve skatter og afgifter. Udlejer skal dog også her være opmærksom på lejers måske manglende incitament til at indgå en sådan aftale, som kræver lejers accept.
Har du brug for hjælp til at sikre dine rettigheder bedst muligt?
Hos CLEMENS har vi skarpt fokus på de nye regler om ejendomsvurderinger og deres konsekvenser, bl.a. i forbindelse med erhvervslejekontrakter.
Har du brug for konkret rådgivning til, hvordan du er stillet med hensyn til en lejeforhøjelse på grund af stigende ejendomsskatter eller har du spørgsmål om skatter og afgifter i erhvervslejemål eller ejendomsvurderinger?
Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse
