I erhvervslejemål kan der opstå et behov for at regulere lejen, så den svarer til markedslejen. I forbindelse med varsling af en lejeforhøjelse, er det dog vigtigt at vide, hvad der skal kunne dokumenteres – og hvordan du som part i lejeforholdet bedst forbereder dig.
I denne artikel får du en praktisk gennemgang af, hvilke beviser retten typisk kræver, hvis lejen skal ændres til markedsniveau. Vi ser nærmere på, hvordan du kan bruge skønserklæringer og sammenlignelige lejemål som dokumentation, og hvad du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at få adgang til oplysninger, som modparten ligger inde med.
Bevisbyrden i markedslejesager
Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at parterne i lejeforholdet kan forlange lejen i et erhvervslejemål reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen, medmindre parterne har aftalt andet i lejekontrakten, fx at lejen er fredet mod regulering i en nærmere angivet årrække.
I en markedslejesag skal retten vurdere, hvilken leje kyndige parter ville have aftalt på varslingstidspunktet, og bevisbyrden for markedslejens størrelse påhviler den part, der kræver lejen reguleret.
I markedslejesager er der fri bevisførelse, dvs. parterne kan fremlægge alle slags beviser, men der ses i praksis at være to hjørnesten for bevisførelsen – sammenligningslejemål og skønserklæringer.
Parten bør derfor forud for markedslejevarslingen overveje, om det er muligt at løfte bevisbyrden for, at lejen i et erhvervslejemål afviser væsentligt fra markedslejen, fx ved syn og skøn og/eller sammenligningslejemål.
Læs med og bliv klogere på, hvordan en part kan løfte bevisbyrden for markedslejens størrelse, herunder navnlig om det kan pålægges modparten at fremlægge andre (sammenlignelige) lejemål, som denne måtte være i besiddelse af.
Syn og skøn
Skønserklæringer kan være afgørende for sagens udfald, og dermed om parten får medhold i sin påstand om regulering af lejen. Domstolene lægger dog ikke skønserklæringer uprøvet til grund for afgørelsen, og det ses undertiden, at disse ikke tillægges nogen eller mindre bevisværdi, fordi vurderingsgrundlaget er mangelfuldt.
I en afgørelse fra Østre Landsret (trykt i TBB 2023.318 Ø) havde udlejer varslet en stigning af den årlige leje for et værtshus, men landsretten fandt, at udlejer ikke havde bevist, at den gældende leje lå væsentligt under markedslejen, da skønserklæringen ikke tilstrækkeligt klart bekræftede det af udlejer angivne lejeniveau. Landsretten lagde navnlig vægt på, at skønserklæringen ikke var baseret på konkrete sammenligningslejemål, men derimod på skønsmandens generelle kendskab til markedsforholdene.
I en anden sag om lejens størrelse for et lejemål anvendt til dagligvarehandel (trykt i TBB 2021.36 Ø) fastsatte Østre Landsret markedslejen i overensstemmelse med skønsmandens vurdering (hvilket ændrede boligrettens – på det punkt – enstemmige afgørelse). Skønsmanden havde lagt vægt på en række konkrete sammenligningslejemål og havde desuden taget højde for bl.a. det omtvistede lejemåls beliggenhed, anvendelse, lejers forbedringer af lejemålet samt vilkårene for lejemålet.
Landsretspraksis viser, at domstolene tillægger skønserklæringer stor bevismæssig værdi, hvis de er udarbejdet af en kompetent og erfaren skønsmand, der foretager markedslejevurderingen på baggrund af et konkret og dokumenterbart kendskab til markedslejen i området for det omtvistede lejemål og i øvrigt har inddraget samtlige forhold af betydning for, hvad kyndige parter ville have aftalt på varslingstidspunktet.
Sammenligningslejemål
Parterne i et erhvervslejeforhold vil jævnligt være i besiddelse af oplysninger om en række øvrige lejemål, som i forhold til bl.a. vilkår, beliggenhed, størrelse, anvendelse m.v. kan være sammenlignelige med det omtvistede lejemål. Sådanne sammenlignelige lejemål kan fremlægges som bevis for, at lejen for det omtvistede lejemål afviger væsentligt fra markedslejen eller omvendt, at lejen i det væsentligste afspejler markedslejen.
Det er selvsagt ikke ethvert lejemål, som er sammenligneligt med det omtvistede lejemål, da det beror på en konkret vurdering, hvor bl.a. størrelse, anvendelse og lejevilkår spiller ind. Med andre ord skal parterne overveje, om de lejemål, de ønsker at fremlægge, er sammenlignelige med det omtvistede lejemål mht. til bl.a. størrelse, beliggenhed, vilkår osv.
Hvis en part ønsker at berige sagen med yderligere sammenligningslejemål, end dem vedkommende selv er i besiddelse af, kan retten efter begæring fra parten pålægge modparten at fremlægge lejekontrakter for sammenlignelige lejemål (såkaldt edition). Det er dog langt fra alle tilfælde, hvor retten efterkommer en editionsbegæring, og i det følgende ses nærmere på, hvad parten skal være opmærksom på, når denne begærer edition.
Edition
Der sondres mellem partsedition og tredjemandsedition. Partsedition indebærer, at en af parterne i sagen pålægges at fremlægge dokumenter, der er undergivet dennes rådighed, mens tredjemandsedition indebærer, at en person, der ikke er part i sagen, pålægges at forevise eller udlevere dokumenter, som er undergivet dennes rådighed.
Partsedition
En part, der fremsætter en editionsbegæring, skal angive de kendsgerninger, der skal bevises ved dokumenterne samt de grunde hvorpå parten støtter, at modparten er i besiddelse af dokumenterne. Med andre ord skal den editionsbegærende part angive, hvorfor de pågældende lejemål/lejekontrakter er aktuelle for sagen, og hvorfor modparten skulle være i besiddelse af disse. Det kunne fx være, fordi de pågældende lejemål i forhold til det omtvistede lejemål er af samme størrelse, anvendes til samme formål og er beliggende i samme kvarter og område, og at modparten er i besiddelse af lejekontrakterne, fordi denne er udlejer af lejemålene.
Modparten kan ikke pålægges at fremlægge dokumenter, hvis der derved vil fremkomme oplysninger om forhold, som parten i henhold til retsplejeloven ville være udelukket fra eller fritaget for at afgive forklaring om som vidne, fx oplysninger om forretningshemmeligheder. Endvidere kan retten også afvise editionsbegæringen, hvis oplysningerne findes uden betydning for sagen.
I en sag fra Østre Landsret om lejens størrelse for et restaurationslejemål i en ejendom (trykt i U 1998.668 Ø) anmodede lejer om, at udlejer skulle fremlægge samtlige lejekontrakter for restaurationslejemål i den pågældende ejendom. Lejers editionsbegæring blev i første instans afvist af boligretten, fordi lejer ikke havde oplyst i hvilket omfang, lejer havde forsøgt at skaffe oplysninger om de lejemål, som lejer nu forsøgte at få fremskaffet ved edition. Udlejer var kun i besiddelse af to af lejekontrakterne for de pågældende lejemål, og landsretten fandt, at den ene af disse lejekontrakter havde betydning for sagen, hvorfor udlejer blev pålagt at fremlægge denne, mens den anden lejekontrakt ikke var af betydning for sagen. For så vidt angik de øvrige lejemål tog landsretten ikke lejers editionsbegæring til følge, fordi det ikke kunne fastslås, at udlejer var i besiddelse af dokumenterne.
Ingen ”fisketure”
Som nævnt skal den part, der fremsætter begæring om fremlæggelse af dokumenter, angive de kendsgerninger, der skal bevises ved dokumenterne samt de grunde, hvorpå parten støtter, at modparten er i besiddelse af dokumenterne.
Med andre ord kan parten ikke ”skyde med spredehagl”/gå på ”fisketur” efter materiale, som modparten muligvis er i besiddelse af i håb om at finde et eller andet, som parten kan bruge til at løfte bevisbyrden for, at lejen for det omtvistede lejemål afviger væsentligt fra markedslejen. Et editionspålæg vil således også blive afvist, hvis det er fremsat med henblik på at foretage en undersøgelsesmæssigt præget gennemgang af materialet.
I en nyere sag fra Vestre Landsret om lejens størrelse for et erhvervslejemål beliggende i et shoppingcenter (trykt i U 2025.433 V) havde udlejer varslet lejeforhøjelse, og under sagen anmodede lejer om, at det blev pålagt udlejer at fremlægge lejekontrakter m.v. for en række erhvervslejemål i centeret. Boligretten afviste anmodningen, men landsretten fandt, at begæringen angik en række nærmere angivne og udvalgte erhvervslejemål i det center, hvor det omtvistede lejemål var beliggende, og at udlejer i sagen også var udlejer ift. disse lejemål. Editionsbegæringen blev derfor taget til følge, da dokumenterne kunne have betydning for sagen.
Det har ganske givet spillet en rolle i landsrettens afgørelse, at lejemålene, som modparten blev anmodet om at fremlægge, var beliggende i samme shoppingcenter som det omtvistede lejemål, og at udlejer efter det oplyste havde tænkt sig at fremlægge andre sammenligningslejemål i centeret, der støttede udlejers sag/krav. Afgørelsen havde muligvis haft et andet udfald, hvis der var tale om fritliggende lejemål. Ikke desto mindre fandt Vestre Landsret i en anden sag vedrørende lejens størrelse for et solcenter (trykt i TBB 2008.598 V), at udlejer skulle fremlægge fem andre erhvervslejemål, der lå i samme gade som det omtvistede lejemål.
Bevisbyrden påhviler den part, som varsler lejen reguleret til markedslejen
Edition kan ikke anvendes til at overvælte bevisbyrden på den anden part, således at den varslende part derved ”omgår” bevisbyrdereglerne som nævnt ovenfor. En part kan derfor ikke anvende editionsreglerne til at pålægge modparten at fremlægge størstedelen af beviserne for, at den gældende leje afviger væsentligt fra markedslejen.
Editionspålæg afvises undertiden også, hvis den varslende part kan løfte bevisbyrden på anden vis, som er lettere, sikrere eller mere hensynsfuldt over for modparten. Hvis modparten fx pålægges et større eftersøgningsarbejde, kan retten afvise editionsbegæringen.
Med andre ord skal den varslende part ikke forvente at få medhold i et editionspålæg, hvis hovedparten af beviserne reelt set tilvejebringes af dokumenter, som er undergivet modpartens rådighed, da bevisbyrden i så fald overvæltes på modparten, hvilket ikke vil være i overensstemmelse med retsplejemæssige principper. Hvis den varslende part har gjort, hvad denne kunne for at løfte bevisbyrden, fx ved at fremlægge en række sammenligningslejemål, taler dette for at pålægge modparten editionspligt.
Før man varsler lejeforhøjelse/-nedsættelse, bør man derfor overveje, om man kan løfte bevisbyrden, fx gennem sammenligningslejemål eller ved syn og skøn, fordi det ikke kan forventes, at bevisbyrden kan løftes gennem editionspålæg.
Tredjemandsedition
Personer, som ikke er part i sagen, kan under nærmere betingelser også pålægges editionspligt, og der gælder i vidt omfang de samme regler for partsedition, hvorfor den editionsbegærende part også ved tredjemandsedition skal angive de kendsgerninger, der skal bevises ved dokumenterne samt de grunde hvorpå han støtter, at tredjemand er i besiddelse af dokumenterne.
I en utrykt kendelse fra Retten på Frederiksberg af 23. juli 2021 anmodede udlejer tredjemand om at udlevere en række lejekontrakter for sammenlignelige lejemål. Boligretten udtalte, at det ikke generelt eller i sager efter erhvervslejeloven er tredjemands opgave at bistå en part med oplysninger, som en part selv burde være i besiddelse af. Boligretten tog derfor ikke editionsbegæringen over for tredjemand til følge og anførte også, at udlejer kunne løfte bevisbyrden for, at lejen afveg væsentligt fra markedslejen ved at fremlægge andre relevante sammenligningslejemål eller ved syn og skøn.
Opsummering
Er du lejer eller udlejer i et erhvervslejemål, og overvejer som lejen bør tilpasses markedsniveauet, er det vigtigt at være godt forberedt – især når det gælder dokumentation. Det er nemlig den part, der ønsker en regulering, der har bevisbyrden for, at den nuværende leje afviger væsentligt fra markedslejen.
To af de vigtigste bevismidler er:
- Skønserklæringer, som skal være grundige og baseret på konkrete forhold og sammenlignelige lejemål – ikke blot generelle markedsvurderinger.
- Sammenligningslejemål, der viser, hvad lignende lokaler i området udlejes til, og som kan understøtte dit krav om regulering.
I visse tilfælde kan retten pålægge modparten at fremlægge relevante dokumenter, fx om forbedringer, anvendelse eller økonomiske forhold – men det kræver en præcis begrundelse. Retten vil afvise begæringer, der fremstår som “fisketure”, og dokumenter, der indeholder forretningshemmeligheder, kan blive undtaget.
Her kan du se mere om hvordan vi kan hjælpe dig med erhvervslejeret og overdragelse af erhvervsejendomme.
