Når en lejer fraflytter sit lejemål, vil der være et fraflytningsopgør. Udlejer vil efter fraflytningen typisk opgøre et krav på istandsættelses- og retableringsudgifter i henhold til lejekontrakten. Kravet modregnes i eventuelt indbetalt depositum.
Undertiden vil dette flytteopgør medføre, at udlejer har et resttilgodehavende hos lejer. Emnet for denne artikel er, hvad udlejer gør i det tilfælde, hvor lejer ikke betaler resttilgodehavendet, herunder hvilke inddrivelsesmuligheder udlejer har.
Når lejer ikke betaler, kan det enten skyldes, at lejer ganske simpelt ikke har forholdt sig til det fremsendte fraflytningskrav, eller at lejer har indsigelser mod kravet. Artiklen vil alene berøre førstnævnte tilfælde.
Indledende inddrivelsesforanstaltninger
I det tilfælde, hvor lejer ikke reagerer på det fremsendte fraflytningskrav, må udlejer som udgangspunkt kunne lægge til grund, at lejer ikke har indsigelser.
Udlejer kan derfor, så snart kravet er forfaldet til betaling, fremsende rykkerbreve til lejer som påmindelse om betalingen. Udlejer er i den forbindelse berettiget til at opkræve renter og kan pålægge fraflytningskravet en række gebyrer. Udlejer kan med fordel medtage disse beløb i rykkerbrevet for at indikere overfor lejer, at kravet f.eks. forrentes, indtil der sker betaling.
Reglerne for opkrævning af renter afhænger af, om lejer er privatperson eller erhvervsdrivende.
Hvis lejer er privatperson, gælder visse ufravigelige regler angående opkrævning af renter. Ifølge rentelovens § 3, stk. 2 kan udlejer først kræve renter hos en privat lejer fra 30 dage efter forfaldsdatoen. Desuden har udlejer overfor en privat lejer ikke – som ved erhvervsdrivende lejere – mulighed for at aftale andre rentesatser end procesrenten. Procesrenten ændrer sig jævnligt, og det er derfor vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at den korrekte rentesats benyttes ved beregningen. Procesrenten fastsættes efter rentelovens § 5 til Nationalbankens udlånsrente med tillæg af 8 %. Fra den 1. januar 2025 udgør procesrenten 10,75 % p.a. og ændres næste gang den 1. juli 2025.
Udlejer kan herudover – uanset om lejer er privatperson eller erhvervsdrivende – pålægge lejeren at betale et rykkergebyr på (dog højest) 100,00 kr. pr. rykker for de første tre rykkerbreve, såfremt rykkerne sendes med mindst 10 dages mellemrum. Herudover er der ingen krav til eller begrænsning for, hvor mange rykkere udlejer må sende.
Er lejer erhvervsdrivende, har udlejer desuden mulighed for at opkræve et kompensationsgebyr på 310 kr. fra det tidspunkt, hvor udlejer er berettiget til at kræve renter af det skyldige beløb. Hjemlen hertil findes i rentelovens § 9a, stk. 3.
Ønsker udlejer ikke at benytte sig af rykkerbreve, kan udlejer i stedet ved at give lejer en betalingsfrist på 10 dage indbringe fraflytningskravet direkte for boligretten – eller, hvis kravet er under 100.000 kr., for fogedretten som et betalingspåkrav.
Inkassolovens § 10
Uanset om udlejer ønsker at indgive et betalingspåkrav til fogedretten (se nærmere nedenfor), udtage stævning for beløbet eller tage kravet til inkasso, skal udlejer være opmærksom på inkassolovens § 10.
Inkassolovens § 10 foreskriver nemlig, at udlejer først skal sende en påkravsskrivelse til lejer. I påkravsskrivelsen skal udlejer sikre, at der tydeligt er angivet alle de oplysninger, som måtte være nødvendige for, at lejer kan bedømme kravet. Herudover skal udlejer angive en betalingsfrist på minimum 10 dage fra afsendelsen af påkravsskrivelsen, før udlejer må foretage foranstaltninger, hvorved der påføres lejer yderligere omkostninger, dvs. før udlejer må udtage stævning eller indgive et betalingspåkrav til fogedretten.
Hvis udlejer ønsker, at kravet skal inddrives udenretligt hos en advokat eller hos et inkassofirma, kan advokaten eller inkassatoren være behjælpelig med at fremsende påkravsskrivelsen.
Udlejer kan med fordel gøre det til en god vane at kombinere første rykkerbrev med en påkravsskrivelse, idet udlejer så altid senere kan foretage retslige skridt uden først at skulle afvente, at fristen i påkravsskrivelsen udløber.
Læs også vores artikel: “Guide til rykkerprocedure i inkasso for erhvervsdrivende”
Udlejer kan indbringe sagen for fogedretten som et betalingspåkrav
Hvis kravet ikke overstiger 100.000 kr., kan udlejer indbringe sagen for fogedretten som et såkaldt ”betalingspåkrav”. Dette er en forsimplet proces, der har til formål at gøre det lettere for kreditorer at inddrive krav, der ikke er indsigelser imod, og som der ikke forventes at komme indsigelser imod. Der bruges en særlig blanket til den type sager. Blanketten kan findes på domstol.dk under blanketter og vejledninger.
Udlejer kan dog også vælge at udtage stævning i sagen, selvom kravet er under 100.000 kr., men som regel vil man dog bruge reglerne om betalingspåkrav. Stævning udtages som regel kun, hvor lejer har gjort indsigelser mod det opgjorte krav.
Reagerer lejer ikke på betalingspåkravet, vil fogedretten give det en påtegning om, at betalingspåkravet har virkning som en dom. Betalingspåkravet kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse overfor lejer, dvs. at der kan gøres udlæg i lejers ejendele, hvis lejer stadig ikke betaler.
Har udlejer udtaget stævning, og indleverer lejer ikke et svarskrift, bliver lejer dømt i overensstemmelse med udlejers påstand. Dommen kan herefter bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse.
Når udlejer har fået en påtegning fra fogedretten eller en dom, forældes kravet først efter 10 år.
Læs også vores artikel: Skal en sag indbringes for huslejenævnet eller boligretten
Mangler din lejer at betale sin fraflytningsopgørelse?
Det kan være både tidskrævende og komplekst at håndtere fraflytningsopgør og inddrivelse af restbeløb – især hvis lejeren ikke reagerer. Hos CLEMENS har vi stor erfaring med at rådgive udlejere og føre sager om manglende betaling, både udenretligt og i retten.
Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse af din sag.(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, maj 2025)
