Tidligere på året blev der vedtaget nye regler, der bl.a. gør det muligt at generationsskifte udlejningsvirksomheder med skattemæssig succession. Det er dog et krav, at udlejningsvirksomheden udøves som en aktiv virksomhed. Omfanget af ejendomsadministratorens opgaver får derfor afgørende betydning. Nedenfor ser vi nærmere på de centrale forhold i administrationsaftalen, der er relevante for vurderingen af, om kravet om aktiv udlejningsvirksomhed er opfyldt.
Introduktion til de nye generationsskiftemuligheder
Den 8. april 2025 vedtog Folketinget en lov, der giver markant bedre muligheder for at overdrage udlejningsvirksomheder med skattemæssig succession inden for den nære familiekreds og til visse medarbejdere.
Vi har tidligere omtalt den nye lov i detaljer i artiklen “Nye muligheder for at generationsskifte”
Overdragelse med skattemæssig succession indebærer, at der ikke udløses aktieavancebeskatning ved overdragelsen. I stedet indtræder erhververen i overdragerens skattemæssige stilling, herunder med hensyn til anskaffelsessummen. Beskatningen af en eventuel fortjeneste udskydes til det senere tidspunkt, hvor erhververen afstår kapitalandelene i selskabet henholdsvis virksomheden.
Læs mere om fordelene ved skattemæssig succession i vores artikel: “Skattemæssig succession og overdragelse af virksomhed”
Skattemæssig succession kan ikke anvendes ved overdragelse af et selskab eller en virksomhed, der har karakter af en såkaldt ”pengetank”. Herved forstås selskaber eller virksomheder, der i overvejende grad udøver passiv kapitalanbringelse. Dette står i modsætning til aktiv erhvervsvirksomhed. Hidtil er udlejningsejendomme blevet betragtet som passiv kapitalanbringelse på lige fod med bl.a. kontanter og værdipapirer.
Med de nye regler er den såkaldte pengetankregel blevet justeret, så udlejningsejendomme ikke længere automatisk skal betragtes som passiv kapitalanbringelse. Når visse betingelser er opfyldt, vil udlejning af fast ejendom blive betragtet som aktiv erhvervsvirksomhed.
Krav om ”aktiv udlejningsvirksomhed”
For at udlejning af fast ejendom kan overdrages med skattemæssig succession, skal der være tale om ”aktiv udlejningsvirksomhed”.
Dette forudsætter, at følgende tre betingelser alle er opfyldt:
- Krav til ejerandel eller stemmerettigheder: Overdrageren skal enten direkte eller indirekte besidde en ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 % eller råde over mere end 50 % af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.
- Centrale opgaver må ikke være overladt til en uafhængig tredjemand: Indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften må ikke i overvejende grad være overladt til en uafhængig tredjemand, f.eks. en administrator.
- Krav til ejertid og varigheden af udlejningsaktiviteten: Ejendommen har været ejet og ”aktivt udlejet” i mindst ét år før overdragelsen.
Vi har nærmere omtalt alle tre betingelser i vores tidligere artikel: “Generationsskifte – nye muligheder for udlejningsvirksomheder”.
Det er særligt betingelse nr. 2, der er central for udlejningsvirksomheder, som benytter et administrationsselskab til at håndtere den daglige ejendomsadministration.
Der hersker ikke tvivl om, at betingelse nr. 2 er opfyldt, hvis ejeren selv står for driften af udlejningsvirksomheden og udfører alle opgaver i den forbindelse.
Omvendt vil betingelsen ikke være opfyldt, hvis ejeren overlader samtlige beslutninger og opgaver vedrørende udlejningsejendommen til en ekstern ejendomsadministrator, således at ejeren ikke selv – eller kun i uvæsentligt omfang – deltager i den aktive drift af virksomheden.
Det interessante er således, hvor grænserne går for involveringen af en ejendomsadministrator i driften.
Brug af ejendomsadministrator – hvor går grænsen?
Brugen af en ekstern ejendomsadministrator er ikke i sig selv til hinder for, at kravet om ”aktiv udlejningsvirksomhed” kan være opfyldt. Det afgørende er, om ejeren fortsat varetager de væsentligste økonomiske beslutninger.
Det er endnu uklart, hvordan Skattestyrelsen og domstolene vil fortolke begrebet ”aktiv udlejningsvirksomhed”, herunder i forhold til anvendelsen af ekstern ejendomsadministration, ligesom lovbemærkningerne giver begrænset vejledning på dette område.
Nedenfor giver vi vores foreløbige bud på, hvordan ejendomsadministrator kan inddrages i driften, uden at det afskærer muligheden for overdragelse med skattemæssig succession.
Ejendomsadministrator kan benyttes til den løbende daglige drift, der omfatter opgaver som:
- Annoncering efter nye lejere
- Rådgivning om udformningen af lejeaftaler
- Praktisk håndtering af indflytning og fraflytning
- Huslejeopkrævning
- Lejereguleringer inden for lejeaftalens rammer
- Håndtering af restancer
- Udarbejdelse af drifts- og forbrugsregnskaber, herunder betaling af ejendommens faste omkostninger, bogføring, indberetninger, regulering af acontobidrag m.v.
- Besvarelse af henvendelser fra lejere om dagligdags forhold eller forhold uden væsentlig betydning for driften eller økonomien
- Viceværtsopgaver
- Mindre daglige vedligeholdelsesopgaver, f.eks. koordinering med håndværkere og pasning af udenomsarealerne
Ja, det er nødvendigt, at du som ejer er aktivt involveret i driften af udlejningsvirksomheden og således har bestemmende indflydelse på indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning.
Som eksempler herpå kan nævnes:
- Lejeaftaler
- Bortforpagtningsaftaler
- Aftaler om ombygning/renovering
- Aftaler om væsentlig istandsættelse/vedligeholdelsesarbejde
- Aftaler om finansieringen, herunder låneomlægning m.v.
- Aftaler om køb og salg af dele af eller hele ejendommen
- Forsikringsaftaler
Det indebærer, at ejerkredsen selv deltager i udarbejdelsen, forhandlingerne og indgåelsen af disse væsentlige aftaler, og dermed har reel indflydelse på deres indhold.
Såfremt udlejningsejendommen indeholder en række ensartede lejemål, er det for så vidt angår ejerens involvering i indgåelsen af lejeaftaler tilstrækkeligt, at ejeren træffer beslutning om væsentlige forhold:
- Lejeniveauet
- Vilkår om opsigelighed og andre væsentlige vilkår
- Valg af lejer
- Lejeregulering, der ligger ud over lejeaftalens rammer
- Beslutning om ophævelse af lejemål
- Vedtagelse og ændring af husordenen
- Stillingtagen til henvendelser fra lejere med væsentlig betydning for driften eller økonomien
- Forespørgsler fra offentlige myndigheder vedrørende lejemålet
- Stillingtagen til huslejenævnssager og ankenævnssager
Ejeren er dog berettiget til at søge ekstern rådgivning i forbindelse med sin beslutning på disse områder med væsentlig økonomisk betydning.
Ja, og det er afgørende for vurderingen, om ejerens involvering i udlejningsejendommen reelt begrænser sig til ejerskabet. Det vil være tilfældet, hvis et administrationsselskab er tilknyttet, og dette agerer uafhængigt af ejerkredsen – således at det i praksis er administrationsselskabet, der træffer de centrale beslutninger om driften af udlejningsvirksomheden.
Følgende momenter kan pege i retning af, at ejerens involvering er for passiv:
- Administrationsselskabet står for alle væsentlige aftaler og fastsætter indholdet
- Ejeren godkender formelt aftaler ved sin underskrift, som administrationsselskabet har forhandlet på plads, uden at have indholdsmæssige forslag til ændringer
- Ejeren deltager ikke selv i udarbejdelsen eller forhandlinger om aftaler
- Ejerkredsen er ansvarlig for enkelte væsentlige kontrakter ud af mange
Loven anvender begrebet “uafhængig fysisk eller juridisk person”, hvilket typisk kan være en ejendomsadministrator eller lignende ekstern aktør. Der er imidlertid ikke tale om en ”uafhængig” person, hvis aftaler af væsentlig økonomisk betydning indgås eller forhandles af ansatte i udlejningsvirksomheden – eller af ansatte i et andet selskab med samme ejerkreds.
Det er dermed muligt at etablere en intern struktur, hvor dele af den aktive drift varetages af andre end ejeren selv. Det kræver i så fald, at virksomheden har ressourcerne og kompetencerne internt.
Hvad kan man gøre i tvivlstilfælde?
Som nævnt indeholder lovbemærkningerne begrænset vejledning om grænserne for ejendomsadministratorens involvering, ligesom der endnu ikke er praksis på området.
I tvivlstilfælde er det muligt at indhente et såkaldt bindende svar fra Skattestyrelsen, hvorved ejeren på baggrund af de konkrete aftaler og en nærmere beskrivelse af forholdene kan opnå myndighedernes bindende stillingtagen til, om kravet om ”aktiv udlejningsvirksomhed” er opfyldt.
Administrationsaftalens betydning
Det er afgørende, at ejeren både formelt og reelt er aktivt involveret i driften af udlejningsvirksomheden. Denne involvering skal kunne dokumenteres, f.eks. gennem skriftlige aftaler, mailkorrespondance og lignende materiale.
Administrationsaftalen er et centralt redskab til at dokumentere ejerens involvering. Det er derfor vigtigt, at opgavefordelingen eller ydelsesbeskrivelsen i administrationsaftalen afspejler de faktiske forhold.
Hvis ejeren selv træffer alle væsentlige økonomiske beslutninger vedrørende udlejningsejendommen, bør dette tydeligt fremgå eller kunne udledes af aftalens indhold.
Det kan derfor være nødvendigt at justere ydelsesbeskrivelsen i administrationsaftalen, så den retvisende beskriver, hvilke opgaver der varetages af henholdsvis ejeren og administratoren.
Hvis den nuværende opgavefordeling ikke lever op til kravene om ejerens aktive involvering, kan der aftales en ny opgavefordeling. En sådan ændring skal dog have været gældende i minimum ét år, før betingelserne for skattemæssig succession kan opfyldes. Desuden er det et krav, at ændringen ikke blot er en kortvarig omlægning for at omgå reglerne.
Det understreger vigtigheden af rettidig planlægning – især hvis ejeren i dag kun har en begrænset eller passiv rolle i driften.
